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干货!新出炉的欧洲租售比图鉴

2019-06-27 18:08 作者:瑞诚小编 浏览:
咱们先来看百科上的解释:
 
租售比即“月租金/房价”。
 
全球范围内,楼市运行良好的地区,租售比应当位于1:200—1:300的区间内。
 
换而言之,房价应该为月租金的200倍到300倍之间。
 
既然今天谈欧洲,咱们就得和国际接轨。
 
实际上,租售比在国外被称为“Price-to-Rent Ratio” (简称prr),算法为“prr=房屋价格/年租金 ”。
 
prr指数越高,房产年回报率就越高。反之亦然。
 
必须要注意了,这一概念,将会在后文中反复用到。
 
虽然中外算法倒了个个儿,但阐述的是同一个意思,所谓“换汤不换药”,无妨!
 
 
租售比能说明什么问题?
 
我在前面文章中,反复提到过一个概念——资产估值方法。
 
费雪在《利息理论》里描述过,资产价格受到两个方面制约——资产收益和贴现率。
 
用一个例子来温故知新:
 
所谓贴现率,代表着社会整体资产收益情况,也代表着经济大环境。
 
同一个经济体内,贴现率大致相等。假设伦敦是3%,那么曼彻斯特、利物浦也大概是3%。
 
资产价格= 资产年收益/贴现率。
 
倘若一套房产的年租金为1.5万英镑、贴现率为3% ,那么房价=1.5万英镑/3%= 50万英镑。
 
要是真实房价超过了50万英镑,可能存在泡沫。
 
相反,要是低于50万英镑,则可以认为房价被低估。
  
结合上各项税收、贷款利率和保险费用,很容易统计出:
 
究竟是买房划算,还是租房划算。?
 
所以,租售比又被称为“租VS买”指数。
 
众所周知,英法德是欧洲三大国,理应归为一类。为什么我一定要分开谈呢?
 
原因很简单,英法德之间国情差异很大。
 
只要不脱欧,全欧洲的资本都在英国玩,必然炒高资产价格。房价不也就水涨船高了么?
 
德国是推行“租务管制”最成功的国家。租金及其涨幅,受到严格控制,所以租售比能说明的问题有限。
 
反观法国,除了税高一点,其他还算正常。
 
1.法国,部分区域可投资
 
 
中国平均每套房产价格,是人均年收入的30.1倍。法国房产均价,为人均年收入的13.6倍。
  
前几年,旅法温州同胞们,做过一项伟大的尝试——买城堡。
 
巴黎的温州人买了,里昂的温州人买了,马赛的温州老板也买了。
 
最初,温州人打算用城堡承包婚礼、举办商业活动、发展红酒周边产业。
 
前几年有段时间,我观察到法国代购们,纷纷贴出低价售卖城堡的广告。那时候,我就知道“城堡试验”失败了。
 
温州人一向“从一个胜利,走向另一个胜利”。城堡试验,算得上他们商业史上著名的“滑铁卢”了。
 
城堡压占着温州老爷们大量资产,却产生不了收益,实在是乏善可陈。
 
温州老板们承担试错成本的同时,也为我们买来了一个教训“没有租金回报的房产都是垃圾,尤其在房地产市场极为成熟的西欧国家”。
 
一方面,没多少人买得起千万欧元级的城堡;另一方面,因为压根儿不存在刚需。
 
那么,怎么样才能避免城堡烂在手里呢?几年后,聪明的温州人,想出了对策。
 
法国最大的华人快递老板、我的远房亲戚巫老板告诉我 :最近有个项目,能创造几个亿利润。
 
把城堡产权分割成若干份,每个房间产权属于不同业主,听起来有点资产证券化的意思。
 
我奉劝各位一句,城堡还是留给温州人吧,普通人买买公寓就够了。
 
去年,一位米粉(法国经济学博士)惊讶地发现:一套城郊别墅带上地产,只需要20多万欧元,极其适合储备养老。
 
从租售比图中,确实可以观察到,郊外租金收益更客观。但问题是,一定能租得出去吗?
 
在国内某些城市,完全可以空置房屋,通过房价上涨获得收益;欧洲房价环比涨跌非常有限,远没有国内那么刺激的跌宕起伏。
 
一位法籍老华侨曾经对我描述过:
 
我在里昂有好几套房子,捂了十几年,可惜涨不起来啊。欧洲房子,确实炒不动。
 
 
可不是么?法国房子,只能用来出租和自住,
 
所以我才说“租金,是欧洲房产赖以生存的粮食”。
 
郊外房产租售比再高,倘若租不出去,一切都只是空中阁楼。
 
刚需在何方?
 
其实,只需观察人口流入即可。
 
越是靠近高校、越是靠近市中心,出租房越是抢手。
 
流入人口,主要是学生和年轻劳动力。
 
政策为房东保驾护航。
 
我们都知道,在澳洲学习工作的时候,只需要一张签证就足够了。
 
入境后,就算五六个人同租一间卧室,也不会有人来管。所以,澳洲的客厅常常住着人的。
 
法国就是另一回事了。外来者必须办理长期居留卡(titre de sejour),作为居民身份的证明。
 
办卡时,官方要求申请者出具住房合同。
 
法国法律规定,一人只能租住一间卧室。情侣之间可以合住,但仍然有最低面积限制。
 
身份和住房合同绑定在了一起。这样一来,房子根本不怕租不出去。
 
法国公立大学只负责教学,不管学生住宿。学校周边公寓,自然成了炙手可热的香饽饽,一般需要提前三个月以上预定。否则,到了开学的时候,周围空置率接近于0。
 
读大三的时候,我就遇到过类似状况。放假前偷懒,没急着找房。
 
结果,开学后两周只得借宿在同学家。每天查阅租房信息,到处走访看房,严重耽误了学习。
 
按照需求定律,其他条件不变的情况下,单方面需求的增加,会抬高商品价格。
 
我见过一家香港人,买下了两栋学校旁的公寓,按房间租给中国留学生,收益非常可观。
 
另外,有了住房补贴(caf),房东可以尽管开高租金,反正法国政府买单。(租住)
 
我住的420欧元合租房,政府补贴92欧元。
 
同学住的550欧元studio,政府补贴180欧元。
 
情侣住600欧元大型studio,政府补贴300欧元(同性恋也可以接受等额补贴)。
 
studio(一室一卫)的面积,分布在9平到15平之间,适合刚需人群。
 
里昂均价不超过4000欧元每平,买个studio也就是小几十万人民币的事情,平均月租金高于500欧元。
 
小型公寓价格却至少要高出三四倍,租金收益还达不到前者的两倍。
 
studio还有个好处:
 
可以托管于租赁公司包租,一般收取15%管理费 。由于优越地段studio空置率几乎为0,租赁公司抢着找你签合同。
 
换句话说,无论是否租得出去,公司照样得给你打钱。
 
不计税收影响,studio综合年收益率超过7%-8%,高达城市平均收益的两倍。
 
前面说的有点多,为了防止读者犯迷糊,我们先来总结一下:
 
——租金很重要,或许是最重要的
 
——不提空置率,就谈租售比,都是耍流氓
 
——越小越好,是刚需房型重要特征 
 
2.英国,赌国运
 
 
老规矩,看图说话。
 
早听说英国房价贵,伦敦房价更是堪比天高。其实不然。
 
 
参与调查的34座城市中,只有9座城市房价,高于平均收入的10倍。
 
也就是说,英国人对房价的负担能力,要强于法国不少。
 
上一周,一位米粉询问我,现在是否应该入手伦敦房产?
 
我提出了几个观点:
 
“脱欧与否”很关键 
 
持续的脱欧闹剧,导致英国楼价环比下跌了好几个月,令英国置业者揪心。
 
伦敦市场管制少,鼓励全世界资本来玩。其中,绝大部分钱来自于欧洲大陆。
 
2008年后,伦敦之所以能重返世界金融中心,也是因为背靠财大气粗的欧盟。
 
所以,我们很容易能看到,英国有许多以欧元计价的资产。
 
大家都知道,现在全世界央行争相放水。
 
一旦脱欧,欧陆资本想进入英国,将面临高于以往的门槛。
 
说白了,日后欧洲央行释放出来的流动性,与英国市场关系就不会那么大了。
 
所以,觊觎英国的投资者,正站在命运的十字路口:
 
——脱欧失败,前几个月跌下去的房价,短时间内就能涨回去。同时,英镑也会迎来强势周期,可谓“房价汇率双丰收”,一赢皆赢。 
 
——脱欧成功,英国将无法抵挡住资本外流的势头。房价汇率双重下挫,一败涂地。
 
倘若我们撇开脱欧的问题,单纯观察租金收益。
 
那么,我们会意外地发现:
 
虽然伦敦楼价不便宜,却一点儿也不妨碍其成为优质资产。
 
原因在于——房地产市场背后,有持续的年金收入作为支撑。
 
伦敦的平均租金,比巴黎慕尼黑高上七成,收益率竟然同样要高上三成。
 
除利物浦之外,其他大中型城市收益率均接近5%。在老牌资本主义国家中,这样的收益率屈指可数。
 
即便用百科上的说法来估算,英国整体房价也非常健康,大多数城市租售比在1:250左右浮动。
 
这不是优质资产,是什么?
 
另一方面,英国大城市内的房子,不用考虑空置率的问题。
 
英国人口流入有多强劲?看看加莱的难民营就知道了,每个人都会用脚投票。
  
80年代以来,撒切尔夫人力挽狂澜,扭转了经济颓势,英国再也不是“欧洲病夫”。
 
同时,英国人口也在这一时期高速增长。(这还只是算上了长期居民)
 
相比于法国遍地的阿拉伯人,德国满街的土耳其人。北非移民能出得起多少租金?
 
英国政策显得右翼很多:收入不到3万英镑,工作签证都别想拿!
 
说白了,能留在英国的,都是具备创造财富能力的人。他们是支撑起高昂租金的主力军(只有大城市有那么多工作机会)。
 
总结一下:
 
——脱欧进程,是头等大事 
 
——英国楼市很健康 
 
——大城市房产比较有看头 
 
3.德国,没看头
 
 
法国住房补贴向下兼容,为穷人服务。
 
德国租务管制向全社会兼容,为所有人服务。
 
“租务管制”是什么? 详见《为什么超过一半的德国人不买房子?》
 
总结起来就一句话:限制租金上限和涨幅,禁止房东随意逼迁。  
 
是的,租务管制意味着:房东失去了一部分定价权,长期处于劣势方。
 
果不其然,德国售租比最高,租售比最低。房产带来的现金流,在西欧大国中最低。
 
地区差异
 
确实,我在莫斯科机场碰见过一对上海夫妇,他们在柏林周围投资了一家小厂。
 
据夫妇描述,东德要落后得多。
 
确实,纵使东西德合并了30年,两者经济差异仍然不容小觑。
 
前两年,投资客同样想要炒高当地房产,在东欧花的资金量,远比西欧要少。
 
欧盟玩家(57%,大部分非德国籍),带上美国、中国和中东(占42%)。一开整,就将柏林楼价推上了历史新高。
 
相反,西德属于传统西欧地区。人口稳定,房地产市场很成熟,很难炒作。
 
流动性差
 
 
欧洲国家自有住房率,大多在80%上下浮动,德国只有41%。
 
至于为什么德国人不爱买房,原因已经在前文中解释过了。
 
退一步讲,为什么不爱买房不重要。重要的是,不爱买房带来的后果。
 
本地人不买,你就只能等着国际接盘侠,脱手难度可想而知。
 
而且流动性差的资产,往往需要折价出售。
 
所以,英法德三国中,我最不推荐德国房产。
 
再来总结一下:
 
——租金收益低 
 
——地区差异大 
 
——流动性差
 
4.东欧 
  
 
一般来说,新兴市场国家的资产价格低,上升空间大,后劲也足。
 
但这一切,必须依托于社会平均生产率的提高,东欧在这方面的表现,是有目共睹的差。
 
对于冷门地区,咱们直接来总结吧:
 
——账面上,租售比尚可 
 
——人口流失严重(流向西欧),所以空置率不低 
 
——可以炒作,不建议长期持有。就像柏林一样,观察境外玩家入场
 
5.北欧
 
 
在《负利率》那期讲过:
 
挪威使用负利率作为武器,抵御泱泱而来的欧洲资产,以求保全本地市场。
 
北欧人保守,他们不希望发生资本入侵,影响到小国居民的生活。
 
老规矩,非主流地区直接总结:
 
——物价普遍昂贵的基础上,房价也高,投资成本大。 
 
——城市规模小,人口容量小,人口流入量也小,缺乏刚需。 
 
——租售比不高,不建议购买。
 
今天的欧洲,就是明天的中国。
 
当房产税席卷而过、伴随着楼市日趋成熟,租售比将成为置业者首要考虑因素。